a) Si se va por la vía de la solicitud de nulidad de la cláusula suelo: No hay plazo y se podrá reclamar siempre, haciendo uso de la normativa de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.
Es la vía que se usa cuando hablamos de que la incorporación o negociación de la cláusula suelo en el préstamo no ha sido transparente.
Es la vía preferente, pues no hay plazo de caducidad que le afecte.
b) Si se va por la vía de la anulabilidad por «error o vicio del consentimiento»:
El plazo de caducidad es de 4 años improrrogables, aplicando el artículo 1301 del Código Civil.
Es la vía que se utiliza cuando alegamos que los clientes no sabían las consecuencias de lo que firmaban o creían firmar una cosa diferente a la realmente firmada.
Este plazo de 4 años comenzará desde que hayan terminado los efectos de la hipoteca (por pago, por cancelación anticipada, por venta de la vivienda hipotecada) o, en su caso, desde que se tuvo conocimiento del error, y no desde que se firmó como dicen los bancos, pues mientras la hipoteca está vigente, los efectos de la hipoteca no han terminado y perduran.
En la práctica, suele utilizarse más la vía de la nulidad que la de la anulabilidad, tanto porque en el primer caso no hay problema de plazos, como porque hoy en día con la jurisprudencia existente parece más sencillo, a efectos de prueba, demostrar la nulidad que la anulabilidad.
2. ¿Cuáles son las ventajas de presentar una reclamación firmada por Abogado?
Que el banco vea que detrás de la reclamación extrajudicial ya hay un profesional que asesora y asiste al cliente-consumidor, ofrece una fuerza mayor, evitando eventuales nuevos abusos o engaños del banco.
3. ¿Mi banco me devolverá el importe de mi cláusula suelo si no reclamo?
A la vista del Real Decreto Ley dictado el pasado día 20 de enero de 2017, en que sólo hay obligación del banco de contestar a los clientes que hayan hecho reclamación (www.reclamatuclausulasuelogratis.com), todo apunta a que la falta de reclamación equivaldrá a no tener respuesta del banco.
También hay algunos bancos como el Banc Sabadell que hace tiempo que defienden la legalidad de sus cláusulas suelo, por lo que parece que este banco no devolverá voluntariamente cantidad alguna, sin perjuicio de que siga contactando con sus clientes para cambiar el interés variable por otro fijo, pues ya hace tiempo que lo están haciendo.
4. ¿Es necesario presentar una reclamación vía judicial, para lograr la devolución de la cláusula suelo?
Sí, en los siguientes casos:
- a) Si el banco considera que sus cláusulas suelo son legales.
- b) Si el banco hace una oferta que el cliente no acepta.
5. Mi vivienda es de VPO, ¿tengo cláusula suelo?
Nada impide que en la hipoteca para la compra de una vivienda VPO exista la cláusula suelo, por lo que al igual que en el resto de casos, habremos de acudir a nuestra escritura de hipoteca para comprobar si tenemos o no la cláusula.
6. ¿Qué bancos y cajas incorporaron en sus hipotecas las cláusulas suelo?
En general, casi todos los bancos españoles y, especialmente, en hipotecas a partir del año 2000 ó 2001 en que los intereses legales aplicables empezaron a bajar. Los que menos la utilizaron fueron Bankia y Banco Santander, pero no por utilizarla menos hay que confiarse. Siempre hay que revisar la escritura de hipoteca para asegurarse.
7. ¿Qué precios cobra T-DEFIENDE para llevar a cabo la reclamación de la cláusula suelo?
La reclamación de la devolución por lo pagado de más por la “cláusula suelo” tiene 3 fases, aunque no necesariamente han de darse todas: reclamación extrajudicial, negociación y demanda judicial.
Un despacho de abogados tradicional hará firmar un presupuesto al cliente en el que se compromete a hacer todas las fases de la reclamación, cobrando una provisión de fondos inicial a liquidar al final según los honorarios que se pacten, o cobrando al final un porcentaje de lo cobrado por el cliente. En ambos casos, con la firma del presupuesto el cliente ya es del despacho y tiene difícil hacer cambios posteriores de profesional.
T-DEFIENDE ha decidido separar las 3 fases de la reclamación, para reducir gastos al cliente y darle la libertad de escoger a quien quiere que le represente y defienda en cada una de ellas:
- Fase de reclamación extrajudicial: T-DEFIENDE, a través de la página web www.reclamatuclausulasuelogratis.com da la oportunidad a los interesados a prepararse su propio documento de reclamación extrajudicial de manera totalmente gratuita, siguiendo las instrucciones y tutoriales que hay en la página, o a que se lo confeccione un abogado de T-DEFIENDE, donde constará su firma, por 25€.
Si con esta reclamación el interesado obtiene respuesta satisfactoria del banco, no tendría que pagar nada más a T-DEFIENDE, ni honorarios ni comisiones. - Fase de negociación/Revisión de propuestas: Si con la reclamación extrajudicial el banco se pusiera en contacto con el interesado para negociar o llegar a un acuerdo, T-DEFIENDE da la oportunidad a los interesados para que se pongan en contacto con el despacho que deseen para que lleva a cabo la negociación con el banco. Y si desean la asistencia de T-DEFIENDE sus honorarios son cerrados de 50€+ IVA.
- Fase judicial: Si finalmente no se llegara a un acuerdo o el banco no diera respuesta a la reclamación extrajudicial, T-DEFIENDE de nuevo da la oportunidad a los interesados para que se pongan en contacto con el despacho que deseen para que interpongan su demanda judicial. Y si desean la defensa judicial de T-DEFIENDE, cobramos una pequeña provisión de fondos inicial de 150€ a cuenta del porcentaje del 10% + IVA sobre las cantidades a devolver por el banco más las costas en caso de haberlas, con un mínimo de honorarios de 600€.
8. ¿Por qué reclamar la devolución de la cláusula suelo con el documento de T-DEFIENDE?
La reclamación extrajudicial que prepara T-DEFIENDE siempre va firmada por un abogado, por lo que al presentarlo el cliente a su banco, éste ve que detrás ya hay un profesional que ha asesorado y asiste al cliente-consumidor, evitando eventuales nuevos abusos o engaños del banco, especialmente si el banco piensa que en futuras negociaciones el cliente no estará solo.
9. Una vez presentada la reclamación confeccionada por T-DEFIENDE ¿cuánto tiempo tardará el banco en responder?
Con el Real Decreto Ley dictado el pasado día 20 de enero de 2017, los bancos tienen tres meses para responder a las reclamaciones extrajudiciales de sus clientes. Sin embargo, se ha previsto el plazo máximo de un mes para dar tiempo a los bancos a que establezcan el sistema de respuesta ante las reclamaciones (departamento interno o externalizar el servicio). Por consiguiente, en la práctica el banco tiene en total cuatro meses para responder al cliente.
10. Si mi banco me devuelve el dinero cobrado de más por la cláusula suelo, gracias al documento confeccionado por T-DEFIENDE, ¿deberé pagar alguna comisión a T-DEFIENDE?
No. T-DEFIENDE únicamente cobra 25€ por preparar el documento de reclamación extrajudicial. Si con él el banco devuelve el dinero al cliente, T-DEFIENDE no cobra ni comisiones ni honorarios.
11. He acabado de pagar mi hipoteca. ¿Tengo derecho a reclamar la devolución de la cláusula suelo?
Hay dos situaciones:
- Si ya hace más de cuatro años que se pagó la hipoteca, únicamente se podrá reclamar la devolución de la cláusula suelo por la vía de la nulidad de la cláusula, que no tiene plazo.
Es la vía preferente, pues no hay plazo de caducidad que le afecte. - Si no hace aún cuatro años que se pagó la hipoteca, se podrá usar la vía de la nulidad de la cláusula suelo o la vía de la anulabilidad por error o vicio del consentimiento.
12. He cancelado anticipadamente mi hipoteca. ¿Tengo derecho a reclamar la devolución de la cláusula suelo?
Hay dos situaciones:
- Si ya hace más de cuatro años que se canceló anticipadamente la hipoteca, únicamente se podrá reclamar la devolución de la cláusula suelo por la vía de la nulidad de la cláusula, que no tiene plazo.
Es la vía preferente, pues no hay plazo de caducidad que le afecte. - Si no hace aún cuatro años que se canceló anticipadamente la hipoteca, se podrá usar la vía de la nulidad de la cláusula suelo o la vía de la anulabilidad por error o vicio del consentimiento.
13. He vendido mi vivienda. ¿Tengo derecho a reclamar la devolución de la cláusula suelo?
Hay dos situaciones:
- Si ya hace más de cuatro años que se vendió la vivienda, únicamente se podrá reclamar la devolución de la cláusula suelo por la vía de la nulidad de la cláusula, que no tiene plazo.
Es la vía preferente, pues no hay plazo de caducidad que le afecte. - Si no hace aún cuatro años que se vendió la vivienda, se podrá usar la vía de la nulidad de la cláusula suelo o la vía de la anulabilidad por error o vicio del consentimiento.
14. Hice una dación en pago de mi vivienda. ¿Tengo derecho a reclamar la devolución de la cláusula suelo?
Hay dos situaciones:
- Si ya hace más de cuatro años que hiciste la dación en pago de la vivienda, únicamente se podrá reclamar la devolución de la cláusula suelo por la vía de la nulidad de la cláusula, que no tiene plazo.
Es la vía preferente, pues no hay plazo de caducidad que le afecte. - Si no hace aún cuatro años que se hizo la dación en pago de la vivienda, se podrá usar la vía de la nulidad de la cláusula suelo o la vía de la anulabilidad por error o vicio del consentimiento.
15. Junto con la dación en pago de mi vivienda, el banco me hizo firmar un préstamo personal complementario. ¿Tengo derecho a reclamar la devolución de la cláusula suelo?
Sí, si en tu hipoteca tenías cláusula suelo, tienes derecho a que te devuelvan lo pagado de más. En este caso, y dado que ya hiciste dación en pago y no tienes hipoteca vigente, lo normal será llegar a un acuerdo con el banco para que te reduzca tiempo o cuota del nuevo préstamo personal o, en su caso, para cancelarlo si lo que te han de devolver supera lo aún debido por el préstamo.
16. Actualmente estoy impagando las cuotas de mi hipoteca. ¿Tengo derecho a reclamar la devolución de la cláusula suelo?
Sí, pues si tienes la cláusula tienes derecho a que te devuelvan lo pagado de más. Otra cosa es que, hechos los cálculos del importe de la devolución, al final no te devuelvan ningún dinero porque tengas más impagos que cantidad te tenga que devolver el banco. Pero como mínimo puede servir para reducir deuda o para forzar al banco a llegar a algún otro tipo de acuerdo que evite la continuación de los impagos.
17. En caso de ampliación de mi hipoteca. ¿Tengo derecho a reclamar la devolución de la cláusula suelo?
Sí, si la escritura de ampliación de hipoteca no ha modificado o eliminado la cláusula suelo de la primera hipoteca. En cualquier caso, si se hubiera eliminado la cláusula suelo, lo pagado de más con la primera hipoteca, siempre se podría reclamar. Y, como siempre, es esencial revisar ambas escrituras (primera hipoteca y la de ampliación) para ver las condiciones de ambas hipotecas.
18. En caso de novación de mi hipoteca. ¿Tengo derecho a reclamar la devolución de la cláusula suelo?
En caso de novación, habría que ver qué cláusulas concretas se han modificado. Normalmente, vemos que los cambios hacen referencia a importe y plazo del préstamo, de modo que la firma de estas novaciones no afectaría a lo firmado en la primera hipoteca y, por lo tanto, de haber cláusula suelo, se podría reclamar igualmente. En cualquier caso, es necesario ver tanto la primera escritura de hipoteca como la de novación, para garantizar una respuesta correcta.
19. El banco me ejecutó la vivienda y la perdí en subasta. ¿Tengo derecho a reclamar la devolución de la cláusula suelo?
Sí, pues si tenías la cláusula suelo en tu hipoteca tienes derecho a que te devuelvan lo pagado de más. Otra cosa es que, hechos los cálculos del importe de la devolución, al final no te devuelvan ningún dinero porque tu deuda sea superior a la cantidad que te tenga que devolver el banco.
20. El banco me ejecutó la vivienda, la perdí en subasta y, aun así, sigo debiendo dinero al banco. ¿Tengo derecho a reclamar la devolución de la cláusula suelo?
Sí, pues si tenías la cláusula suelo en tu hipoteca tienes derecho a que te devuelvan lo pagado de más. Otra cosa es que, hechos los cálculos del importe de la devolución, al final no te devuelvan ningún dinero porque tu deuda sea superior a la cantidad que te tenga que devolver el banco. Pero como mínimo puede servir para reducir deuda o para forzar al banco a llegar a algún otro tipo de acuerdo que evite la continuación de la ejecución.
21. El banco o caja con el que firmé mi hipoteca, ha sido absorbido por otro banco. ¿Tengo derecho a reclamar la devolución de la cláusula suelo a este nuevo banco?
Sí. Cuando un banco absorbe o se fusiona con otro, el nuevo banco adquiere todo lo relativo al banco antiguo, tanto lo bueno (la clientela y el negocio), como lo malo (las deudas, los impagados o los fallidos) y, por supuesto, también las devoluciones por las cláusulas suelo.
22. Mi banco vendió mi préstamo a un tercero (fondo de inversión o similar). ¿Tengo derecho a reclamar la devolución de la cláusula suelo?
Sí. Igual que cuando un banco absorbe a otro y ha de responder por el tema de las cláusulas suelo, lo mismo ocurre con las ventas a un fondo de inversión.
23. Si mi banco me devuelve el dinero, ¿debo tributar a Hacienda por ese dinero?
Sólo en caso de que Ud. se hubiera deducido los intereses pagados por el concepto de “deducción por adquisición de vivienda habitual” en sus declaraciones de la renta. En tal caso, habrá que presentar una declaración complementaria por cada uno de los años en que se hubiera aplicado la deducción.
Ejemplo: Si Ud. se dedujo los intereses por adquisición de vivienda habitual durante los años 2009 a 2013, deberá presentar una complementaria por cada uno de esos años.
Lo que no hay que pagar son ni intereses ni sanciones por hacer las declaraciones complementarias, pues la necesidad de hacerlas surge de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
24. Si mi banco contacta conmigo y me dice que no me dará el dinero en efectivo, pero que lo reducirá de mi hipoteca, ¿qué debo hacer?
La buena noticia es que el banco tiene intención de negociar. En tal caso, es importante que esté bien asesorado, pues la propuesta del banco será buena o mala dependiendo de cuáles sean sus intereses. Es decir, si el banco le ofrece aplicar lo que ha de devolverle a rebajar la cuota hipotecaria o el tiempo de duración de la hipoteca, después de asesorarse y valorar su hipoteca y su situación, quizá a Ud. le interese la oferta.
25. Si después de presentar mi reclamación extrajudicial, mi banco no me responde, ¿qué opciones tengo?
En caso de que el banco no le responda en los tres meses que tiene para responderle, la única opción será interponer una demanda contra el banco reclamando la nulidad de la cláusula suelo con la devolución de los intereses indebidamente pagados más los intereses legales aplicables y más las costas judiciales (gastos del juicio).
26. Si después de presentar mi reclamación extrajudicial, mi banco me responde, ¿qué debo hacer?
Recuerde que, con el nuevo Real Decreto Ley de 20 de enero de 2017, tras la respuesta del banco el cliente tiene 15 días para responder, sea para aceptar la oferta, para denegarla o para negociar con el banco. Es importante que en la negociación cuente con un profesional que le asesore para que le pueda informar de cuáles son sus mejores opciones y evitar nuevos engaños y abusos del banco.
27. ¿Cómo sabré si mi banco a partir de ahora no me aplica la cláusula suelo?
Lo verá en los recibos que le remita el banco relativos a su hipoteca. Allí comprobará que le están aplicando el EURÍBOR o el IRPH + su diferencial pactado en la propia escritura de hipoteca, en lugar de la cláusula suelo que prácticamente se le convirtió en un interés fijo elevado en los últimos años, especialmente desde el año 2009. A día de hoy, notará una importante bajada en su recibo hipotecario si su hipoteca está referenciada al EURIBOR, y no tanto si está referenciada al IRPH.
28. ¿Debo seguir pagando la cuota de mi hipoteca mientras el banco no me devuelva lo cobrado de más?
Sí. Una cosa es la nulidad de la cláusula suelo y otra la validez del resto del préstamo hipotecario, por lo que ha de seguir pagando sus cuotas de hipoteca para evitar problemas de impagos y la aplicación de los intereses moratorios que suelen ser altos.
29. Si no tengo mi escritura de hipoteca o de ampliación, ¿cómo puedo conseguirla?
Tiene dos vías:
1ª. La más lógica sería ir a su oficina bancaria y reclamar ,al menos, una copia.
Aunque hoy esto presenta dos problemas: el primero son aquellas entidades que han sido absorbidas o se han fusionado con otros bancos, pues en tales casos los bancos resultantes han perdido o traspapelado muchas veces la documentación; el segundo es que a la vista de las reclamaciones actuales de los clientes, los bancos ponen cualquier excusa para no hacer entrega de la escritura.
2ª. Buscar el Notario con el que firmó la hipoteca.
Dado que si no tiene la hipoteca no puede saberlo, salvo que se acuerde, puede recurrir a su escritura de compraventa que, habitualmente, se firma conjuntamente con el préstamo hipotecario y, por tanto, ante el mismo Notario.
A partir de ahí, tome nota de los siguientes datos:
- Nombre del Notario
- Fecha de la constitución o firma de la hipoteca
- Número de protocolo (será el número siguiente del protocolo de la compraventa)
Y seguidamente entre en la página web
http://www.notariado.org/liferay/web/notariado/inicio, busque a su Notario y le aparecerán sus datos de contacto.
Póngase en contacto con él, explíquele que necesita una copia simple de su escritura de hipoteca o de ampliación (facilitándole los datos señalados en el párrafo anterior) y, previo pago de entre 40€ y 60€ aproximadamente, le facilitará su copia.
30. He firmado un acuerdo con el banco, ¿puedo reclamar la devolución de lo pagado de más por la cláusula suelo?
En caso de haber firmado un acuerdo con el banco, es esencial revisar qué tipo de acuerdo ha firmado, pues no todos los acuerdos son iguales.
